اکنون زمان مناسب برای خرید ملک با هدف سود نیست

اکنون زمان مناسبی برای سرمایه گذاری ملکی نیست

هرچند که در ماههای اخیر شاهد نوسانات شدیدی ارزی و همچنین بازار خودرو هستیم و اکثر مردم دغدغه آینده این نوسانات را دارند اما مردمی که قصد خرید خانه دارند میخواهند بدانند آینده مسکن بویژه در شهرهای بزرگ چه خواهد شد؟

خرید آپارتمان در تهران

 از انجایی که مردم مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه ای در نظر می گیرند آیند و تحولات قیمتی مسکن برایشان با اهمیت خواهد بود.بنابراین کارشناسن اقتصادی و تحلیل گران سعی می کنند به سوالات مردم دراین زمینه پاسخ دهند.

همانگونه که کارشناسان اقتصادی پیش بینی می کرند رشد قیمت مسکن در کوتاه مدت سود سرشاری را برای فرو شندگان حاصل نمود ولی از طرفی باعث شد تا مصرف کنندگان با مشکلاتی در زمینه خرید مواجه شوند. اما‌اکنون شرایط بازار مسکن به مرحله‌ای رسیده‌ که اغلب مردم دنبال بدست آوردن تحلیل دقیق از شرایط فعلی و ماه‌های آتی هستند وتا حدودی اکثر انها دست نگه داشته اند تا ببیند آینده این بازار چه خواهدشد.


 چرا توجه به بخش مسکن در کشور مان این اندازه مهم است؟

بررسی‌ آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد سهم مسکن از هزینه خانوار ایرانی ۳۵ درصد، سهم املاک از ثروت خانوار ۸۰ درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال در کشور ۱۴ درصد و سهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن چیزی در حدود ۹۸ درصد و در نهایت ارزش مسکن موجود کشور حدود ۱۰ میلیون میلیارد تومان است؛ به همین دلیل، توجه به این بخش از اقتصاد کشور اهمیت بسزایی دارد.

 بیشترین سود در سرمایه‌‌گذاری‌های بورسی


یک تحلیل گر اقتصادی به روند رشد سرمایه‌گذاری در ۲۶ سال گذشته در حوزه‌های مختلف اشاره کرد و گفت: اگر کسی در سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۶ دارایی‌اش را در بورس سرمایه‌گذاری کرده باشد، بیشترین سود ممکن را در مقایسه با سایر بازارها همچون مسکن، دلار و زمین دریافت کرده است. 
«در واقع آمارها نشان می‌دهد بیشترین رشد متوسط در ۲۶ سال اخیر به ترتیب متعلق به بورس، زمین و سکه و مسکن بوده است.»


وی با یادآوری تقاضاها برای مسکن ، توضیح داد: در کشور، دو نوع تقاضای «مصرفی» و «سرمایه‌ای» نسبت به مسکن وجود دارد؛ این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، افراد به خرید مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای علاقه‌ای نشان نمی‌دهند و دلیل این موضوع نیز سرمایه‌‌ای نبودن مسکن در اقتصاد چنین کشورهایی است. 

اجاره‌نشین‌ها افزایش یافته‌اند

اما دراین سال با توجه به شرایط بد اقتصادی و نیز کاهش قدرت خرید مردم اجاره نشین ها افزایش یافته اند، طبق گزارش مرکز امار ایران  در سال ۱۳۶۵ حدود ۷۸ درصد از ایرانی‌ها مالک بوده‌اند؛ درحالی‌که این آمار در سال ۱۳۹۵ به حدود ۶۱ درصد رسیده است؛ به طور معمول چنین روندی نشان‌دهنده افزایش مستاجران در کشور است.

در واقع آمار افراد مستأجر در سال ۱۳۶۵ حدود ۱۱ درصد بوده، اما این عدد در سال‌های اخیر در یک رشد چشم‌گیر به حدود ۳۱ درصد رسیده است. یکی از عوامل مؤثر بر قیمت املاک مسکونی، آمار واحد‌های خالی است، گفت: در کشور خانه‌های خالی زیادی داریم؛ سه استان هرمزگان، البرز و اصفهان نقاطی هستند که بیش از ۱۳ درصد از خانه‌ها خالی است.

تهران با حدود ۱۰ درصد رتبه میانی خانه‌های مسکونی خالی را در کشور به خود اختصاص داده در لرستان و گلستان حدود هفت درصد از خانه‌ها خالی است. این تحلیل‌گر بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که در سال‌های ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۶ قیمت مسکن چقدر افزایش یافته و بیشترین آمار متعلق به کدام مناطق بوده، توضیح داد: بیشترین رشد‌ها به ترتیب متعلق به اراک، اصفهان و اردبیل بوده است. 

در این شهرها قیمت مسکن در بازه زمانی یادشده حدود ۱۱۰ برابر شده است؛ در شهر تهران قیمت‌ها حدود ۱۰۰ برابر شده و کمترین رشد نیز به استان قزوین تعقل دارد که قیمت مسکن ۸۰ برابر شده است.

این تحلیل گر همچنین به رشد قیمت ملک در مناطق مختلف تهران در تیرماه امسال نسبت به سال گذشته اشاره کرد و گفت: در این بازه زمانی منطقه پنج تهران تقریباً ۷۰ درصد رشد کرده و منطقه ۹ نیز تغییرات قیمتی بسیار بالایی داشته است.

اساساً مناطق شمال و شمال غرب تهران، رشد‌شان بیشتر از سایر مناطق تهران بوده است. همچنین در ۲۶ سال گذشته نیز مناطق یک، پنج و دو نیز بیشترین رشد قیمتی را نسبت به سایر مناطق تهران تجربه کرده‌اند.»

توصیه به خریداران ملک

یک توصیه مهم برای خریداران ملک: فراموش نکنیم که بهترین زمان برای خرید ملک در آغاز دوران رونق است و بهترین زمان برای خروج یا فروش نیز پایان دوره رونق است.

در واقع پیش از آنکه بازار وارد رکود شود، بهتر است افرادی که به‌قصد سرمایه‌گذاری وارد شده‌اند، املاک خود را به‌فروش برسانند.
همچنین نکته دیگری که نباید از نظر دور بماند، اینکه ابدا نباید همه پولمان را در ملک سرمایه‌گذاری کنیم؛ زیرا ملک یک دارایی دیر نقد شونده است و گاهی در مواردی شاهدیم که این دارایی در کوتاه یا میان‌مدت نقد نمی‌شود؛ در واقع هرچه شهرها کوچک‌تر می‌شود، این شرایط سخت‌تر است.


ونیز در مقایسه بازار مسکن تهران و سایر شهرهای کشور نیز رعایت این نکته لازم است که: باید در خصوص سایر شهرها یک نکته را تأکید کنیم؛ یک وقفه‌ای بین اتفاقات مسکن تهران و سایر شهرستان‌های کشور وجود دارد. 


البته مقتضیات هر شهر و منطقه متفاوت است؛ اما به طور معمول رخدادهایی در تهران شاهدیم که با یک وقفه، در سایر شهرها نیز به جریان می‌افتد. به همین دلیل اصطلاحاً می‌گوییم تهران شهر پیشتاز در بازار مسکن است.
«با این حساب وقتی تهران وارد دوره رکودی می‌شود، سایر شهرها در دوره رونق هستند؛ مانند سال ۱۳۹۲، بازار مسکن تهران از خرداد به این‌طرف وارد دوره رکود شد؛ اما در مورد اصفهان شاهد بودیم که تا اواخر سال ۹۲ رونق بازار مسکن در این استان ادامه داشت؛ بنابراین می‌توان گفت که رصد بازار مسکن تهران به‌عنوان یک قطب‌نمای خوب برای سرمایه‌گذاران شهرهای دیگر کشور است.»

 کجای چرخه رونق و رکود هستیم؟


برای پاسخ به این سؤال که کجای چرخه رونق و رکود هستیم باید نگاهی به گذشته بازار مسکن داشته باشیم. در نیمه نخست سال ۱۳۹۲ گذار به سمت دوره رکود اتفاق افتاد. 

از نیمه دوم ۱۳۹۲ تا اوایل ۱۳۹۵ شرایط رکودی بر بازار مسکن تهران حاکم بود؛ در سال ۱۳۹۵ گذار به سمت رونق بود و بازار مسکن شروع به حرکت کرد. در ادامه این روند در سال‌های ۹۶ و اوایل ۹۷ بازار مسکن وضعیت مناسبی را تجربه کرد و رشد بسیار سریعی را در شهر تهران پشت سر گذاشت.»

اینکه چه شرایطی در انتظار بازار مسکن است، باید اشاره ‌کنیم که براساس نظرسنجی‌انجام شده از فعالان اقتصادی، بیش از ۲۸ درصد معتقدند رشد قیمت‌ها بیش از ۲۰ درصد خواهد بود و ۹ درصد نیز در مقابل تأکید می‌کنند رشد قیمت‌ها متوقف خواهد شد و در نهایت ۱۸ درصد نیز رشد ۱۰ درصدی را پیش‌بینی می‌کنند.


با توجه به شرایط موجود دو سناریو در  آینده محتمل خواهد بود:در یک سناریو گفته می‌شود بازار مسکن از این به بعد متوقف‌شده و دیگر رشدی نخواهد داشت؛ در واقع اکنون که میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران هفت میلیون تومان است، پایان امسال در نهایت قیمت‌ها بالاتر از هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان نخواهد رفت. 


براساس یک سناریوی افراطی، رشد قیمت‌ها همچنان شدید خواهد بود و قیمت مسکن افزایش خواهد داشت و به سمت میانگین هر مترمربع ۹ میلیون تومان پیش خواهد رفت.»

 از سرعت افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود


این تحلیل‌گر ارشد بازار مسکن تاکید کرد: اعتقاد داریم هر چه به سمت جلو می‌رویم، از سرعت افزایش قیمت‌ها کاسته می‌شود؛ در واقع بازار مسکن در حال حرکت به سمت این است که نخریم، بهتر است.


یعنی اگر کسی می‌خواست مسکن بخرد، باید تاکنون خریده بود. از همه مهم‌تر اینکه بازار مسکن سال‌های سراسر رکود را پیش رو خواهد داشت.
بررسی‌ها نشان می‌دهد امسال هر چه به سمت پایان سال حرکت می‌کنیم، انرژی بازار افت می‌کند، البته این به معنای کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه تنها خریدوفروش‌ها از رونق می‌افتد. به همین دلیل کسانی که ‌اکنون وارد بازار مسکن می‌شوند، نباید انتظار سود آن‌چنانی داشته باشند. 


توجه داشته باشید، سود ساخت‌و‌ساز کمتر از دوره‌های پیشین خواهد شد. در واقع هیچ‌وقت دیگر سود دهه‌های ۷۰ و ۸۰ در ساخت‌و‌ساز مسکن تکرار نمی‌شود.


ملکی در توصیه به علاقه‌مندان سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن تأکید کرد: فعالان و علاقه‌مندان به حوزه سرمایه‌گذاری مسکن نباید تحلیل تک‌بعدی نسبت به موقعیت‌های اقتصادی به‌ویژه مسکن داشته باشند. «بعضا شاهدیم که برخی می‌گویند چون تورم بالا رفته مردم قدرت خریدشان کم شده است، این موضوع به‌خودی‌خود درست است، اما تنها دلیل برای رکود مسکن یا کاهش قیمت‌ها نخواهد بود، بلکه جمعی از نشانه‌های اقتصادی در تعیین شرایط پیش‌رو مؤثرند؛ به همین دلیل نباید به‌صورت تک‌بعدی و انفرادی موضوع‌های اقتصادی را تحلیل کنیم.»


آمار اعلامی بانک مرکزی نشان می دهد، حجم معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در چهار ماه نخست امسال ۵۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی بود که نسبت به مدت مشابه پارسال ۱٫۷ درصد رشد داشته است.


با این حال، شمار معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران نسبت به خردادماه و همچنین تیرماه پارسال به ترتیب ۹٫۲ درصد و هفت درصد کاهش یافته است.


در ماه نخست تابستان متوسط قیمت خرید و فروش واحد مسکونی در شهر تهران به ۶۹ میلیون و ۷۰۰ هزار ریال رسید که نسبت به ماه خرداد ۷٫۱ درصد افزایش دارد.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

 مشاوره ملکی

شماره تماس خود رابه صورت کامل وارد نمایید

مثال 0912000000

مشاوره ملکی

کارشناسان ما منتظر شنیدن صدای گرم شما هستند
02166666666
021666666666